Como a inflação afeta os preços das casas?
A inflação, ou o aumento constante de vários preços, afecta as condições económicas em todos os níveis. A inflação pode influenciar as alterações nos preços das casas, mas os preços nem sempre acompanham as tendências da inflação.
Muitos factores afectam os preços das casas, incluindo a oferta e a procura, alterações nas taxas de juro, regulamentos de zoneamento e preços de matérias-primas e materiais de construção. O aumento da inflação pode afectar tudo isto e, por sua vez, pode afectar os preços das casas. No entanto, tenha em mente que a habitação é um mercado altamente regional, pelo que algumas áreas registam alterações de preços muito mais rápidas ou superiores à inflação. Historicamente, os preços da habitação ultrapassaram a taxa de inflação.
Lição principal
- Os preços das casas têm historicamente aumentado mais rapidamente do que a inflação, tornando-os mais caros ao longo do tempo.
- Os aluguéis geralmente acompanharam a inflação, enquanto a aquisição de casa própria tornou-se menos acessível à medida que os preços das casas ultrapassavam o crescimento da renda.
- A inflação elevada leva frequentemente ao aumento das taxas de juro, afectando os custos das hipotecas e a acessibilidade da habitação.
- O mercado imobiliário é regional, com algumas áreas experimentando mudanças de preços mais rápidas do que outras.
- Os proprietários muitas vezes se beneficiam da inflação porque os valores das casas geralmente aumentam mais rapidamente do que a taxa de inflação.
Compreenda a inflação e o impacto do IPC nos preços das casas
Quando ouvimos as pessoas falarem sobre inflação, muitas vezes elas discutem o assunto dizendo que os preços aumentam a uma taxa específica. Esta é uma forma relativamente simples de discutir aumentos de preços, mas perde algumas nuances importantes.
Nos Estados Unidos, o Índice de Preços ao Consumidor (IPC) é a principal medida da inflação. Ele acompanha as mudanças no preço que os consumidores pagam por uma cesta de bens de consumo. No entanto, nem todos os produtos dessa cesta de bens apresentam a mesma variação de preço.
Por exemplo, nos 12 meses encerrados em maio de 2023, o IPC aumentou em média 4%. No entanto, algumas coisas subiram de preço e outras caíram. Os preços dos alimentos aumentaram 6,7%, a electricidade aumentou 5,9% mas os preços do gás diminuíram 20,4%.
Nem tudo acompanha a taxa média de inflação. As variações nos preços da habitação tendem a ser influenciadas pela inflação, mas não acompanham completamente a tendência geral da inflação.
A principal força motriz por trás do aumento dos preços das casas
Uma variedade de fatores influencia os preços da habitação. Nenhum fator isolado é a única causa do aumento dos custos.
Oferta e demanda são um dos fatores-chave. A quantidade de terrenos disponíveis para habitação é limitada, mas a população dos EUA aumentou significativamente ao longo do século passado.
Outros efeitos incluem a baixa oferta de habitação a preços acessíveis e regulamentações de zoneamento que dificultam a construção de novas habitações, especialmente habitações de alta densidade.
A pandemia também desempenhou um papel no aumento dos preços das matérias-primas, incluindo as utilizadas na construção de casas. Por exemplo, os preços da madeira aumentaram 114% entre Maio de 2020 e Maio de 2021. O aumento da procura de espaço para trabalhar a partir de casa e o aumento das deslocações urbanas para os subúrbios também estão a criar níveis mais elevados de rotatividade, o que poderá aumentar os preços da habitação.
Comparando tendências de longo prazo: inflação e mercado imobiliário
Os aumentos dos preços das casas têm historicamente ultrapassado a inflação, o que significa que as casas ficam mais caras ao longo do tempo, mesmo quando ajustadas aos efeitos da inflação.
A partir de 1963, o primeiro ano em que o titulos-de-longo-e-curto-prazo/">Federal Reserve Bank de St. Louis possui dados sobre os preços da habitação, o IPC aumentou de 30,44 para 303.294, um aumento de 896%. O preço médio de venda de uma casa aumentou de US$ 17.800 para US$ 436.800, um aumento de 2.353,93%.
IPC e preços da habitação
Desde 1963, a inflação aumentou 896%, enquanto os preços da habitação aumentaram mais de 2.350%. Nesse mesmo período, os aluguéis aumentaram 892%. Isso significa que os aluguéis acompanharam a inflação, enquanto os preços das casas aumentaram significativamente, mesmo quando ajustados pela inflação. No entanto, devido à natureza regional e local do mercado de arrendamento, algumas áreas poderão ver os aluguéis aumentarem a um ritmo mais rápido do que a inflação.
No entanto, o preço da casa é apenas uma peça do quebra-cabeça ao determinar o preço da casa. Cerca de um terço das pessoas nos Estados Unidos (ou cerca de 36%) aluga a sua casa em vez de ser proprietária.
Desde 1963, o índice de preços de aluguel aumentou de 40 para 396.726, um aumento de 891,82%, quase igual à inflação.
Em suma, os preços das casas aumentaram a uma taxa superior à inflação, enquanto as rendas acompanharam, em grande parte, o ritmo da inflação. No entanto, deve notar-se que as rendas são altamente regionais, pelo que algumas áreas apresentam maior variabilidade na acessibilidade do que outras.
Ao longo dos anos, houveflutuações significativas na inflação e nos preços da habitação, em parte devido ao impacto da pandemia.
Os preços da habitação registaram um aumento, com o Índice Nacional de Preços de Habitação Case-Shiller a subir 18,6% entre Setembro de 2020 e Setembro de 2021, o ano mais forte de que há registo. Este índice acompanha a evolução do preço de compra de residências unifamiliares nos Estados Unidos, atualizado mensalmente. Não inclui residências multifamiliares ou residências recém-construídas.
Os preços dos aluguéis diminuíram ligeiramente, mas recuperaram rapidamente e aumentaram acima das tendências pré-pandemia. Os aluguéis continuam a aumentar dramaticamente até 2022, chegando a aumentar mais de 17% em relação ao mesmo período do ano passado.
Como os custos de habitação se comparam ao crescimento da renda
A inflação faz com que o preço dos bens aumente ao longo do tempo, mas se os rendimentos acompanharem a inflação, o poder de compra dos consumidores não é largamente afectado. Enquanto os rendimentos aumentarem com a inflação, o impacto do aumento dos preços da habitação será menos prejudicial para os consumidores.
Em 1963, a renda familiar média nos Estados Unidos era de US$ 6.249/ano. Em 2021, esse número atingiu 88.590 dólares, um aumento de 1.317,67%, muito inferior ao aumento dos preços das casas, mas mais rápido do que o aumento dos aluguéis.
Isso significa que nos últimos 60 anos, comprar uma casa em geral tornou-se mais difícil porque os rendimentos não acompanharam os preços das casas. No entanto, o arrendamento tornou-se um pouco mais acessível à medida que os rendimentos aumentaram acima das taxas normais de aluguer.
Lembre-se que isto é nacional, não regional, e reflecte mudanças a longo prazo ao longo de 60 anos. EUNos últimos anos, o aluguel aumentoumuito superior ao aumento da renda. E algumas áreas podem ter registado alterações muito diferentes nos rendimentos e nos preços das casas.
Por exemplo, de 1984 a 2021, os preços das casas em Massachusetts aumentaram 469,89% enquanto a renda aumentou 221,10%.
A nível nacional, os rendimentos aumentaram 235,15% e os preços da habitação aumentaram 372,89%, o que significa que os residentes de Massachusetts consideraram a habitação significativamente mais cara em relação ao rendimento do que os residentes de alguns outros estados.
O papel das taxas de juros na gestão da inflação e na acessibilidade da habitação
Uma resposta comum à inflação elevada é a Reserva Federal aumentar as taxas de juro. O aumento das taxas incentiva a poupança e desencoraja o endividamento, o que pode ajudar a desacelerar a economia e reduzir as taxas de inflação.
Quando o Fed começou a aumentar as taxas de juro no início de 2022, a Taxa dos Fundos Federais aumentou de cerca de 0% para cerca de 5%. As taxas de juro de outros produtos de crédito, incluindo hipotecas, também aumentaram.
Além do preço real da casa, as taxas de juros desempenham um papel importante na determinação da acessibilidade da habitação. A maioria dos proprietários, cerca de 63%, tem hipoteca sobre a sua casa. À medida que as taxas de juros aumentam, os pagamentos mensais da hipoteca também aumentam, tornando mais difícil a compra de uma casa.
Em janeiro de 2020, a taxa de juro média de um empréstimo com taxa fixa de 30 anos era de 3,72%. Em julho de 2023, esse valor era de 6,81%.
Se alguém comprasse uma casa pelo preço médio em janeiro de 2020, teria pago US$ 329.000. Se financiassem o montante total à taxa de juro média da altura, os seus pagamentos mensais de capital e juros ascenderiam a $1.518.
Apoio ao crédito à habitação com preço médio em julho de 2023 de 436.800 USD em 6,81%, isso resultaria em um pagamento de $ 2.851. Embora os preços das casas tenham aumentado cerca de um terço, os pagamentos mensais ainda quase duplicaram devido às taxas de juro mais elevadas.
Isto significa que a inflação elevada e as mudanças políticas destinadas a combatê-la podem ter impacto na acessibilidade da habitação. Os preços das casas tendem a subir mais rapidamente do que a inflação e as altas taxas de juros aumentam significativamente os custos mensais da habitação.
O que espera o mercado imobiliário?
Se você está no mercado para comprar uma casa, sempre há motivos para estar esperançoso e nervoso.
Por um lado, os preços da habitação dispararam durante a pandemia de Covid-19, mas diminuíram desde então. Do quarto trimestre de 2022 ao primeiro trimestre de 2023, o preço médio de uma casa diminuiu de US$ 479.500 para US$ 436.800.
No entanto, quando as taxas de juro são elevadas, os preços das casas precisam de cair significativamente para que os custos mensais das hipotecas caiam para um nível mais baixo. A direção das taxas de juros pode depender de decisões tomadas pelo Federal Reserve.
Conselhos essenciais para compradores de casas
Se você está no mercado para comprar uma casa, pode se sentir sobrecarregado, especialmente quando os preços das casas e as taxas de juros estão altos.
Monitore os dados de inflação e taxas de juros para capturar tendências. Além disso, lembre-se que a habitação é um mercado muito regional. Algumas áreas com procura poderão ver os preços aumentar mesmo que a média nacional diminua.
Por exemplo, em Massachusetts, o índice de preços das casas para todas as transações aumentou 0,9% entre o quarto trimestre de 2022 e o primeiro trimestre de 2023, em comparação com um grande declínio nos preços médios das casas em todo o país.
Dada a possibilidade de aumentos das taxas de juro no futuro e a incerteza dos movimentos futuros dos preços, pode valer a pena tentar comprar mais cedo ou mais tarde, se decidir que se sente confortável com os preços actuais. Se você decidir comprar quando as taxas de juros estiverem altas e diminuirem no futuro, refinanciar sua hipoteca a uma taxa mais baixa é uma opção.
É importante ressaltar que o refinanciamento significa que você não está preso a altas taxas de juros. Isso faz com que comprar uma casa com uma taxa de juros alta, assumindo que o pagamento seja acessível, seja menos penoso financeiramente do que esperar e ver os preços das casas subirem.
Para facilitar a compra de uma casa, consulte os programas locais para compradores de casas. Muitas áreas oferecem oportunidades únicas, especialmente para compradores de baixa renda ou que estão comprando uma casa pela primeira vez. Por exemplo, Los Angeles oferece empréstimos de baixo custo para ajudar os compradores de casas de baixa renda pela primeira vez a pagar a entrada de uma casa.
Muitos bancos também oferecem descontos para compradores de primeira viagem. Verifique com as autoridades locais e credores quais programas estão disponíveis.
Você também deve conhecer os diferentes programas de hipotecas disponíveis. Os empréstimos convencionais são apenas um tipo de empréstimo que você pode usar para comprar uma casa. Se você puder se qualificar para um empréstimo VA por meio do serviço militar ou um empréstimo do USDA comprando uma casa em uma área rural qualificada, poderá se beneficiar de requisitos de pagamento inicial baixos e subscrição mais fácil.
A maioria das pessoas com crédito bom ou bom e uma dívida razoável também pode se qualificar para empréstimos FHA, que exigem apenas um pagamento inicial de 3,5%, o que pode tornar a aquisição de uma casa própria mais acessível.
Quem se beneficia com a inflação no mercado imobiliário?
Em geral, os proprietários, especialmente aqueles com hipotecas, beneficiam-se da inflação. Os valores das casas tendem a aumentar mais rápido que a inflação para que seus investimentos não percam valor. Ao mesmo tempo, o saldo da hipoteca não se alterou, pelo que o montante que têm de pagar para reembolsar o empréstimo vale menos do que quando receberam o empréstimo.
A inflação é boa para o mercado imobiliário?
Os imóveis são frequentemente considerados uma boa proteção contra a inflação porque aumentam de preço a um ritmo mais rápido do que a inflação. Isso significa que a inflação pode ser uma coisa boa para os proprietários de ativos.
Como a inflação afeta as taxas de juros das hipotecas?
Normalmente, a Reserva Federal tenta reduzir a inflação aumentando as taxas de juro. Isso significa que o aumento da inflação muitas vezes leva ao aumento das taxas de juro hipotecárias. Por outro lado, taxas hipotecárias mais elevadas aumentarão os custos mensais de habitação para aqueles que pedem dinheiro emprestado para comprar uma casa.
O que acontece com os preços das casas durante uma recessão?
Geralmente, durante as recessões, os preços da habitação diminuem ou permanecem estáveis. Isto reflecte a redução da procura, uma vez que menos pessoas podem dar-se ao luxo de mudar para uma nova casa.
Quem se beneficia com a inflação?
A inflação tende a beneficiar os devedores porque eles podem saldar essas dívidas com dinheiro que tem menos poder de compra do que o montante originalmente emprestado. Isso significa que a inflação pode ajudar os proprietários existentes a obter hipotecas. Os poupadores sentem o impacto negativo da inflação à medida que as suas poupanças perdem poder de compra.
Quais são os piores investimentos durante a inflação?
O dinheiro e os investimentos de longo prazo com taxas fixas, como obrigações, tendem a ser alguns dos activos com pior desempenho durante os períodos de inflação. Isso ocorre porque os juros que você ganha podem não ser suficientes para acompanhar a inflação, levando a uma potencial perda de poder de compra.
Resultado final
Historicamente, os preços da habitação ultrapassaram a inflação, o que significa que as casas se tornaram, na verdade, mais caras. Se você está planejando comprar uma casa durante um período de inflação crescente, isso pode significar que você tem bons motivos para tentar comprar mais cedo ou mais tarde. Por outro lado, as taxas de juro hipotecárias podem aumentar devido à inflação, o que pode colocar a compra de casa fora do alcance, independentemente do nível real de inflação. Os mercados regionais podem registar alterações nos preços das casas e nas rendas que diferem da taxa de inflação.
Historicamente, os locatários têm visto os preços das casas aumentarem a uma taxa semelhante à da inflação. Embora o aluguel possa ser instável, ele permanece acessível no longo prazo, de modo que os locatários não precisam se preocupar tanto com a inflação no longo prazo quanto aqueles que desejam comprar uma casa.